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[0411] 瑕疵担保責任について (中古住宅の購入時)

中古住宅を購入する際の瑕疵担保責任について、ご説明します。
(瑕疵担保責任:外部から容易に発見できない欠陥がある場合、売主が買主に対してその責任を負うこと。
一般的に、構造部分の欠陥や建物の雨漏りなど。)
新築住宅には、品確法により売主もしくは施行会社が、10年間の瑕疵担保責任を負うことになります。
中古住宅の瑕疵担保責任は、新築とちがい、誰がどれくらいの期間保証してくれるくれないか、いろいろなケースで異なってくるのです。

品確法における売り主の瑕疵担保責任の内容について、整理してみました。
ポイントは、基本的に中古住宅では、品確法における瑕疵担保責任がないという点です。

1.適用対象は新築住宅のみである。
住宅品質確保法では、売主が10年間にわたり瑕疵担保責任を負うことを義務付けているが、この対象となるのは「新築住宅」のみであり、「既存住宅」は対象外である(既存住宅とは、「新築後1年以上経過した住宅」および「新築後1年以内に人が居住したことがある住宅」を指す)。

従って、既存住宅の売主には、住宅品質確保法第94,95条はいっさい適用されないので、既存住宅に関しては民法第570条により売主の責任を追及するほかない。
ただし、既存住宅の売主が宅地建物取引業者であるときは、宅地建物取引業法にもとづき、その売主の瑕疵担保責任の期間が設定されている瑕疵担保責任の規定により、買主は瑕疵の存在を知ったときから1年以内に限り、売主に対して損害賠償を請求し、または契約を解除することができる(民法第570条)。

しかし売主の側からすると、この民法570条の規定に従うならば、例えば買主が5年後に瑕疵の存在を知った場合でも、売主は瑕疵担保責任から逃れることができないことになる。こうした点を考慮して、宅地建物取引業法では、次のような規定を設け、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を制限した。


1.宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却するとき、買主が瑕疵担保責任を追及できる期間を「土地・建物の引渡しの日から2年間」とすることができる。


2.上記1.の場合を除き、宅地建物取引業者が、自ら売主として土地・建物を売却するときには、瑕疵担保責任の内容について民法の規定よりも買主に不利となるような特約をすることはできない。

なお新築住宅の売買契約については、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)により買主保護が強化されている。このため、新築住宅の売買契約に関しては、宅地建物取引業法よりも、品確法のほうが優先される。

新築住宅の売主または施行会社は、物件ごとに10年間の瑕疵担保責任を実行するために、保険法人の保険に必ず加入します。
この保険には、中古住宅の買主に重要である"転売特約条項"という特約があります。
保険法人(株)日本住宅保証検査機構の「住宅瑕疵担保履行法(特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律)」に定められた新築住宅の瑕疵保険、”JIOわが家の保険”では、住宅事業者の任意のオプションとして"転売特約条項"という特約を付帯することができます。(自動付帯はされません。)

転売特約条項の概要をHPより抜粋します。
保険対象住宅を転売等により譲渡した場合でも必要な手続きをとることで、譲渡後も保険対象部位の瑕疵の修補を実施した場合は保険金請求ができるとともに、住宅事業者が倒産等の場合には、転得者*1も直接JIOへ保険金を請求することができます。保険金の支払限度額は、被保険者、第一取得者*2および転得者にお支払いした金額を通算して保険証券記載の保険金額を限度とします。
この特約の付帯は保険契約締結時(同時付帯)と締結後(追加付帯)のどちらでも可能ですが、付帯する前に転売されていた場合、付帯前に発見された事故には適用されませんのでご注意ください。
*1転得者:転売等により保険対象住宅を譲渡され、その住宅を所有している人

他の保険法人は調べていませんが、中古住宅の場合、この特約があるか、売主へ確認することが大切です。

※ 品確法と住宅瑕疵担保履行法の関係を整理。
品確法に定められた瑕疵担保責任を確実に履行するための新たな法律として、住宅瑕疵担保履行法が作られました。ですからこの法律は、品確法を補完する目的で作られたと言ってもよいと思います。これにより、売主等が倒産等によって無くなってしまった場合でも、確保された資金によって住宅取得者の負担を軽減させることができるようになりました。

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